Cahier des charges de ZAC et cahier des charges de lotissement : même combat ?

• En matière de lotissement, depuis le 1^er octobre 2007, on sait que les règles d’urbanisme contenues dans le règlement de lotissement ou les clauses de nature règlementaire du cahier des charges deviennent caduques au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir et si, au terme de ce délai, le lotissement est couvert par un PLU ou un autre document d’urbanisme en tenant lieu.
  Toutefois, le 3^ème alinéa de l’article L442-9 du Code de l’urbanisme rappelle que cette caducité ne s’étend pas aux droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges.

• En matière de zone d’aménagement concerté (ZAC), le 3^ème alinéa de l’article L311-6 du Code de l’urbanisme précise que le cahier des charges de cession de terrains (CCCT) devient caduc à la date de la « suppression de la zone » , exception faite pour les cahiers des charges signés avant le 1^er avril 2001.

Dès lors, en principe, en cas de suppression de la ZAC :

• Le CCCT signé avant le 1^er avril 2001 n’est pas caduc
• Le CCCT signé après le 1^er avril 2001 est caduc

Toutefois, suivant le « mouvement » initié en matière de lotissement, la distinction entre nature réglementaire et nature contractuelle des règles contenues dans le CCCT d’une ZAC s’est peu à peu développée.

Ainsi, une réponse ministérielle TERROT (Rép. Min. n°61682, JOAN 20 avril 2010 p.4494) précise, au sujet des CCCT signés avant le 1^er avril 2001 et n’ayant pas prévu leur caducité lors de la suppression de la ZAC, qu’ils « continuent à s’appliquer y compris après la suppression de la zone, comme des contrats de droit privé. Ils ne prévalent pas sur le plan local d’urbanisme, mais doivent être combinés avec celui-ci, comme toutes les servitudes privées. »

Il était également communément admis avant la loi ELAN que l’approbation du CCCT par l’autorité administrative lui conférait une nature règlementaire (Cass. 3^e civ. 30 juin 1993, n° 90-18.906). Depuis le 1^er juillet 2019, cette analyse reste valable mais uniquement pour la détermination de la surface de plancher et, le cas échéant, aux prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales qui sont opposables aux autorisations d’urbanisme dès lors que le CCCT a été approuvé par l’autorité compétente et que cette approbation a fait l’objet d’un affichage.

• A l’occasion d’un arrêt de la 3^ème chambre civile en date du 4 mars 2021 (Cass. 3^e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.987), la Cour de cassation s’est prononcée sur la portée de la caducité d’un CCCT au regard des rapports entre propriétaires dans une ZAC supprimée, dont le cahier des charges avait été signé après le 1^e avril 2001.

La Haute juridiction décide que « si […] les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti. »

La jurisprudence applicable en matière de règles contractuelles des cahiers des charges de lotissement est transposée aux CCCT de ZAC, même signés après le 1er avril 2001. La force obligatoire du contrat est à nouveau consacrée.

Pour reconnaître le caractère contractuel du CCCT, la Cour de cassation utilise un mécanisme dit de « stipulation » pour autrui qui consiste à permettre à un tiers de se prévaloir des dispositions d’un contrat auquel il n’est pas partie prenante.

En conséquence, la Cour de cassation demande aux juges du fond à rechercher « si la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s’ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d’urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l’aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s’imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel ».

Malgré la caducité d’une ZAC, le juge peut donc être amené à constater le caractère contractuel des stipulations du cahier des charges.

Cette pérennisation des règles contractuelles en ZAC, se rapproche ainsi du principe de maintien des droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges d’un lotissement.

L’arrêt du 4 mars 2021 crée un flou juridique sur le sort des stipulations d’un CCCT dans une ZAC supprimée.

Rappelons à ce sujet que :

• Le CCCT d’une ZAC n’a pas la même vocation que le cahier des charges d’un lotissement qui est appelé à régir les règles applicables entre colotis (le règlement de lotissement fixant en principe les règles d’urbanisme spécifiques).
• Le CCCT a d’abord vocation à encadrer les relations entre l’aménageur et l’acquéreur d’un terrain et de préciser les limites du programme de construction et ses caractéristiques. A titre indirect, il peut inclure des règles régissant les relations entre les acquéreurs de terrains.

Préconisations du notaire pour les opérations réalisées au sein d’une ZAC :

• Prévoir un terme extinctif dans le CCCT ou une limite temporelle à certaines obligations.
• Indiquer dans le CCCT, pour chaque obligation, si elle demeure bilatérale entre l’aménageur et l’acquéreur d’un terrain, ou si elle s’applique à tout propriétaire d’un lot qui pourra en invoquer le non-respect à tout moment.